• Arnd von Wedemeyer

Ratgeber-Reihe für den sicheren und erfolgreichen Kauf

Aktualisiert: vor einem Tag

Damit Aus Lust Kein Frust Wird! Ratgeber-Reihe für den sicheren und erfolgreichen Kauf


Der ultimative Leitfaden für einen erfolgreichen Einkauf: Ihr wollt ein zweites oder vielleicht erstes Heim auf Mallorca kaufen? Ein Apartment mitten im umtriebigen und wunderschönen Palma? Oder eine Finca auf dem Land? Ich möchte Euch ein paar Tips geben, die Euren Kauf erfolgreich und sicher machen Damit aus Lust kein Frust wird! Dieser Teil beschäftigt sich mit dem, was Ihr alles beachten müsst bei der Besichtigung der Immobilie und deren Prüfung. Nächstes Mal gibt es noch ein paar rechtliche und steuerliche Erklärungen zum Ablauf in Spanien. Ich teile mit Ihnen den endgültigen.


Ratgeber-Reihe für den sicheren und erfolgreichen Kauf
Wenn hier das Projektmanagement nicht perfekt und routiniert abläuft, dann ist der Frust vorprogrammiert!

Natürlich werden gelegentlich Käufer übers Ohr gehauen. Viele kaufen tatsächlich spontan im Urlaub. Haben sich vorher nie mit Lagen, Bauweisen oder dem Markt beschäftigt. Und waren eben etwas zu euphorisiert, um den Kauf genauso ernst zu nehmen, wie es überall auf der Welt notwendig ist. Zuhause wäre ihnen das nicht possiert, sagen sie dann. Wahrscheinlich stimmt das, aber es lag nicht am Ort, sondern an der Herangehensweise. Wenn aus Eurer Kauflust kein Kauffrust werden soll, müsst Ihr ein paar Dinge beherzigen und Euch auch ein paar Tage Zeit nehmen, um die Dinge erfolgreich und sicher zu organiseren.



“das gewisse Etwas”


Ist ein relativ schwierig zu greifender Punkt. Man muss das hauptsächlich fühlen. Bei den meisten Besichtigungen überlege ich mir, zu welchem Preis ich eigentlich vermieten könnte. Und sehe Vor- und Nachteile des Objekts. Finde es in der Regel zu teuer. Und grüble herum. Diese Besichtigungen dauern. Weil ich im Grunde immer nach Punkten suche, die einen Showstopper darstellen oder mir ermöglichen, ein höheres Angebot zu machen.


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Foto von Flo Dahm von Pexels

Dann gibt es aber diese Objekte. In die ich reingehe und weiß: Das ist es. Und ich kann Euch gar nicht sagen, warum! Oft müssen später noch die Grundrisse umgestellt werden. Oder es ist in furchtbarem Zustand. Aber keine Ahnung warum: Es passt. Und da hab ich mich auch bisher noch nie getäuscht. Mangels besserer Einordnung bezeichne ich also diesen Faktor als "das gewisse Etwas" und habe ihn in die Bewertungsbögen einfach mal mit aufgenommen.



“Lage, Lage und Lage”


Muß ich im Grunde nicht weiter erklären. Nur zwei Bemerkungen: Es gibt oft Mikrolagen, die besonders gut. Oder besonders schlecht sind. Ich gucke mir immer genau die paar Straßen der Umgebung an. Schaue, wie gepflegt sind die Fenster der umliegenden Häuser. Wie sehen die Innenhöfe aus, wirken die Klingelanlagen gepflegt? Das kann eine eigentlich gute Lage entwerten.



Ohne Fleiß kein Preis!


Besichtigt mal abends. Oder am Wochenende. Und vielleicht früh am Morgen. Da gibt es absurde Dinge, die aber brutal nerven können. Wie der Club, der nur am Wochenende aufhat, den Ihr für eine alte romantisch schäbige Lagerhalle gehalten habt. Oder das noble Wohnviertel Son Vida, bei dem die wichtigste Zufahrt, wenn die großen Schulen Palmas Unterichtsbeginn oder -ende haben, quasi blockiert ist. Für Jeden, der nicht selber Kinder in die Schule fahren muß, völlig egal! Für Eltern, die hier leben, ein hoher Frustfaktor. Und ja, ein erfolgreicher und sicherer Kauf Eurer Mallorca - Immobilie kostet eben etwas mehr Mühe.



Blicke. Traumblicke. Einblicke.


Schaut aus jedem Fenster. Beugt Euch raus. Guckt rundum dabei. Dann seht Ihr auch, ob es Tropfkanten gibt. Oder Risse. Oder komische Spuren im Putz, die auf Probleme hindeuten. Ihr seht aber vor Allem, ob Euch das gefällt, was Ihr seht. Und das Haus besteht eben nicht nur aus einem Fenster mit Meerblick. Ein erfolgreicher Kauf kommt dann zustande, wenn Ihr Euch vorher sicher sein könnt, daß Eure Mallorca - Immobilie Euch wirklich gefällt.


Hinterfragt mal die Grundrisse! Was würdet Ihr denn sehen von welcher Stelle, wenn diese Wand da oder dort nicht mehr wäre? Und wie würde Euch das gefallen? Oder wo könnte man z.B. durch einfache gärtnerische Maßnahmen einen schönen und besonderen Blick herstellen? Ein Zitronenbäumchen vorm Badezimmer-Fenster macht doch jeden Aufenthalt dort irgendwie schöner! Denn das ist es doch, was Ihr und wir uns unter Mallorca vorstellen.


Ich liebe Blicke! Ich habe noch nie eine Mallorca - Immobilie gekauft, die nicht auf irgendeine Art und Weise bezaubernde Blicke hatte. Und deswegen kann ich sie auch sicher und erfolgreich vermieten. Damit aus Lust kein Frust wird!



Die Lage kommt, das ist mal sicher!


Dann gibt es die sogenannten Erwartungslagen. Ich habe über viele der eher berüchtigten Stadtviertel hier schon gehört, die seien stark im Kommen. Das ist ein sicherer Kauf, das sind "Andere" super erfolgreich mit unterwegs.


Höre ich seit zehn Jahren. Und viel ist da nicht passiert. Passt da wirklich auf.



“immobil"


Wir reden hier ja über Immobilien, weil sie eben unbeweglich in der Gegend herumstehen. Sollten sie zumindest. Und das könnt Ihr nicht ändern. Wir kämen hier zurück auf die Lage. Aber auch auf das Thema "Gemeinschaftseigentum", im spanischen ist das die Comunidad. Die gehört zum Mehrparteienhaus mittlerweile zwingend dazu. Und wie das immer so ist, da gibt es solche und solche Miteigentümer. Also: immer schön die Protokolle prüfen lassen. Fragt nach dem "Presidente", das ist dann der arme Teufel, der in der Regel unentgeltlich den ganzen Formalkram übernimmt und versucht, die fehlenden Zahlungen bei den Anderen einzutreiben. Und damit wären wir am nächsten Punkt: Sind denn alle Zahlungen auf dem laufenden? Gibt es besondere Dinge, die geplant sind? Größere Renovierungen? Umbauten? Und übernimmt das noch der Verkäufer? Das leitet dann über zum zweiten Punkt, nämlich


“unveränderbar”


Dazu gehören zum Beispiel Fassdadenelemente, da kann eine Comunidad sehr sehr spießig sein. Wenn Eure Nachbarn die wunderbaren weißen Kunststofffenster in Rundbogenoptik schön finden, dann tun sie das eben.



Deckenhöhen


Also: Wenn Euch vor einem Umbau die Deckenhöhe niedrig vorkommt, dann überlegt Euch genau, ob es nach Eurem Umbau nicht noch schlechter sein wird.

Einige Jahrzehnte hatten einfach schlechte Deckenhöhen. Und wenn Ihr dann noch eine Fußbodenheizung einbauen wollt, gehen knappe 10cm weg. Und wenn die Decke nicht schon abgehängt ist, wird man Euch mindestens 30cm aus dem Kreuz leiern wollen dafür. Denn Ihr braucht Platz für die Klimaanlage, die vielleicht noch fehlt. Und sowohl die Fussbodenheizung als auch die Klimaanlage machen Sinn! Wir haben hier ein oft sehr feuchtes Klima, da wird aus der Lust am warmen Wetter schnell mal Frust. Weil die Hitze unerträglich werden kann vor Allem im August.


Je nach Bauzeit der Häuser gibt es ein paar kritische Materialien und Bauweisen:


Marés

Ein echt schöner Stein, nur leider hat er mehr die Eigenschaften eines relativ stabilen Schwamms. In der Franko-Zeit mußten einheimische Materialien verwendet werden, ihr trefft ihn also bis Mitte der 70er noch viel an. Und: ich habe schon Bauträger im Luxussegment erlebt, die einfach ihren osteuropäischen Bautrupp angewiesen hatten, den Marés mit Gipskarton zu schließen. Das dauert dann zumindest über die Garantiezeit hinaus, bis die Feuchte durchgedrungen ist und der Käufer sieht, das er ein sanierungsbedürftiges Luxusobjekt völlig überteuert erworben hat.



Marés ist zwar sehr schön, im Innenbereich und bei tragenden Wänden kann er für mehr Frust statt Lust beim Käufer sorgen.
Quelle: Wikipedia Deutschland Website 15.10.2021


Horizontalsperre

So etwas wie ein Fundament gibt es nicht in jedem Objekt. Und das eine Isolierung gegen aufsteigende Feuchte per Baunorm vorgeschrieben wurde, war erst Anfang der 2000er. Ich habe aber extrem viele Häuser gesehen, bei denen die Isolierung (und die ist wirklich spottbillig beim Bauen) schlichtweg vergessen wurde. Aber fragt hierzu einen guten Sachverständigen. Oder kauft Euch bitte wenigstens so einen Oberflächenprüfer wie unten im Bild und checkt die Wände ab. Von innen. Gute Handbreit über dem Boden. Und auch noch mal höher. Wenn es da Auffälligkeiten gibt, spätestens dann den Fachmann dazu holen. Aber nicht den, den der Makler empfiehlt, fragt Google!



Damit Ihr lange glücklich in Eurer Mallorca - Immobilie seid, prüft sie bitte unbedingt auf Feuchtigkeit!
TFA Dostmann Humidcheck Contact, Materialfeuchtemessgerät ca. € 89,-

Aluminosis oder Fiebre del hormigon

So hauptsächlich in den 60er bis 80er Jahren wurde dem Beton Aluminiumpartikel beigemischt. Ich habe keinen Schimmer warum, wenn es einer weiß, schreib es mir bitte! Und der hat leider die Eigenschaft diesen baupathologischen Befund zu entwickeln, der hauptsächlich die Festigkeit des Materials massiv reduzieren kann. Auf Deutsch heißt es Aluminose. Schaut Euch, bei Interesse, diese Website an, die erklären das ganz gut. Und das ist super kritisch. Ist zwar irgendwie Alles reparabel. Aber Super aufwändig. Furchtbar für die in dieser Bauzeit meist eh schlechten Deckenhöhen.


Aluminose ist eine Läsion, die den Beton betrifft und seine Eigenschaften verändert. Infolgedessen verliert der Beton seine mechanische Festigkeit, was zum Verfall der betroffenen Gebäude führt.
Quelle: Ingenieros Asesores Website https://ingenierosasesores.com/actualidad/aluminosis-del-hormigon/

Bei Verdacht auf diese Pathologie: Prüfen!!! Bei positivem Befund: Finger weg! Da begeben wir uns klar von Lust zu Frust! Nur wenn Euer Herz völlig an diesem einen Haus hängt. Und Ihr Euch unwirtschaftliches Verhalten leisten könnt und wollt: Lasst Euch die Sanierung von einem Architekten ausrechnen und rechnet sicherheitshalber noch 30% Puffer drauf.



"legal"


Das meiner Meinung nach schwierigste Thema! Sobald Ihr wirklich viel ändern wollt, kommen wir vermutlich in eine "Obra Mayor". So nennt der Spanier eine "echte Baustelle", bei der auch Struktur oder Volumen verändert wird. Und bei deren Beantragung gilt das aktuelle Baurecht. Und das ist heute eher restriktiver als zum Bauzeitpunkt Eures Hauses. Also würdet Ihr Dinge illegal umbauen. Oft weil immer noch viele Beteiligte dazu raten. Solange keine Volumen vergrößert werden oder es von Außen nicht sichtbar ist, mag das funktionieren. Aber wenn Ihr Euer Traumschlösschen verkaufen möchtet, finden Käufer das immer weniger attraktiv. Denn auch die wollen ihre Mallorca - Immobilie frustfrei erwerben und mit Lust genießen. Früher war so etwas "normal". Heute wird abgerissen. Mittlerweile mehr als 50 Häuser pro Jahr auf Mallorca. Laßt Euch von einem Architekten beraten, der nicht vom Bauträger und auch nicht von Eurem Makler empfohlen wurde.



"ein Pool geht immer"


"Da kann ein Pool gebaut werden". Oder besser noch: "Das Wasserdepot kann umgewandelt werden, das gibt gar keine Probleme". Oder: dahinten im Wald könnt Ihr eine Garage hinstellen. Geht mal grundsätzlich davon aus, das mehr als der Bestand oft nicht geht. Denn wahrscheinlich hat Euer Verkäufer schon Alles ausgeschöpft was ging. Oder eben sogar mehr.


Genau das gleiche mit den Kellern. Die Keller sind in der Regel nicht illegal. Oder nur teilweiser. Aber insbesondere deren Nutzung als Schlafzimmer, Heimkino, Fittnessraum, Spa - Bereich etc. ist es eben oft im ländlichen Raum. Und manchmal auch das ein oder andere Fenster. Oder auch das Volumen. Jetzt könnt Ihr beim Kauf sagen: Mir egal, wenn das einer merkt, da kann ich notfalls drauf verzichten. Das frustriert mich vielleicht. Aber ist nicht dramatisch. Fein! Dieser Punkt kann vergleichsweise harmlos sein und kommt oft vor. Aber wenn essentielle Räume zu diesen illegalen Nutzungen gehören, dann steigt das Frust - Potential. Denn ein sicherer und erfolgreicher Wiederverkauf kann zumindest beeinträchtigt sein.


Das, was Euch wichtig ist und was Ihr nicht ändern könnt, sollte passen! Die Änderungen, die Ihr machen möchtet, müsst Ihr unbedingt prüfen lassen. Und den Bestand auch! Sowohl technisch. Als auch rechtlich.

So, im nächsten Teil dieser kleinen Serie geht es dann darum, wie Ihr überhaupt Eure Traumimmobilie finden könnt. Und später beschäftigen wir uns noch ein bisschen mehr mit der Kaufabwicklung und ganz oberflächlich mit möglichen steuerlichen Konsequenzen. Da suche ich mir dann mal Gastautoren, denn auch in Spanien darf nicht Jeder ungehemmt in jedem Berufsfeld beraten. Und ich bin weder Bauingenieur, noch Anwalt noch Steuerberater. Das sind nur ein paar Erfahrungswerte aus der Praxis, die ich Euch erzählen möchte.


Ich hoffe, das war hinreichend informativ und freue mich auf Euer Feedback! Fragen und Kritik gern unten im Kommentarfeld!

Arnd


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